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产业地产规划

受经营模式、开发思维、政策经济、招商思路、信息不对称等因素影响,传统的产业地产规划往往面临着以下的问题:


一、现有产业地产陷入供需不匹配的怪圈。

一边是核心区域工业用地供给严重不足,一地难求,另一边,部分园区“一园一企”,大量土地、工业厂房休眠闲置;一边是三四线城市产业发展空心化人口外流严重,另一边却是低效工业园区遍地开花无人问津;一边是生产物流需求旺盛一间厂房一间仓库难求,另一边却是大量办公独栋产品大量涌现去化艰难;一边是创新综合性用地需求日益强烈,另一边却墨守工业用地成规不越雷池不思改进。


二、受限传统房地产开发思维,重“地产”,轻“产业”,违背产业地产发展逻辑。

传统房地产的发展逻辑是分蛋糕模式,在既定的土地存量下,通过高周转的开发建设,获取利益。但产业地产的逻辑是做大蛋糕的模式,通过发展产业,逐步拉动区域发展,从而收获长期回报。也就是说,产业地产是一个1XN的发展模式,产业是1, 地产是N, 没有产业1的发展,地产将失去生存土壤。


三、产业定位困难。

我国现有产业不仅门类庞杂,而且各产业的发展既受其自身的产业逻辑等微观因素影响,又受政策经济等宏观因素影响,还受当地资源及产业基础等中观因素的影响。对于初步接触产业地产的企业,常常无从下手; 而对于有产业开发经营的企业,虽有一定成功经验,但随着发展的扩张,由单一城市向多个区域扩张,以往成功经验对新区域的产业定位指导意义不强。我国地域辽阔,不同区域产业发展层次、产业资源、相关配套、政策法规都截然不同,产业需重新梳理、筛选及定位。


四、 招商思路落后,以点对对招商为主,缺乏产业链或产业集群的招商理念,无法推动园区可持续发展。

而招商企业依赖单一龙头企业或过于依赖优惠政策吸引企业入驻 ,给不仅在招商过程中面临激烈竞争,而且以龙头企业为主要招商对象,还导致园区呈现单链条、低粘性等特征,有企业无产业,园区产业持续性差的问题。


五、盈利及运营模式不明确。

我国虽然出现了三类主流的运营模式,主要是以华夏幸福为代表的产业新城运营模式、以张江高科为代表的产业投资模式及以亿达为代表的产业开发模式,但普遍开发周期长,前期投入特别巨大,收益有限,抗风险能力较差。如何寻找出清晰的运营模式,将成为考验企业成败的关键。


针对以上问题问题,开锐将为产业地产商、园区运营商等提供从“选址建议-产业选择-空间布局-招商运营”全链条一站式的综合方案提供方。


n     具体产品内容:

þ 产业规划与研究、专业园区规划、产业地产开发运营

þ 主要模块:发展目标与商业模式、开发理念与总体定位、产业定位及功能定位、市场认证及产品定位、招商对象选择,开发模式及运营模式、土地开发策略等。


n   重点客户

þ 大型产业地产商等


n   项目价值:

þ 精准定位,锁定区域最佳发展方向;

þ 立足现状,科学筛选产业类型;

þ 统筹布局,明晰目标体系及发展策略


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案例介绍:富力展贸中心项目产业规划


þ  项目背景:

富力空港展贸中心地块位于广州市花都区西北部狮岭镇,狮岭镇是我国重要的皮革皮具交易市场和原辅料集散地。本项目涉及两个地块,其中地块一目前是净地,周边环境优美,交通便利,临近成熟商圈;地块二目前是狮岭(国际)皮革皮具城,其为全国最大的皮革皮具交易市场和原辅料集散地。该项目希望通过明确两地块的产业发展方向,实现园区产业可持续发展、引领区域产业升级和推动区域经济发展。


þ  项目重难点:

通过周边环境分析和产业分析,开锐发现本项目中的两大重难点问题:

1.如何确定富力空港展贸中心的产业定位?其产业定位的原则是什么?如何以花都区的五大支柱产业为出发点,发展高附加值的环节,以带动区域产业的转型升级,满足未来产业升级转型的需要?

2.如何确定两地块的产业形态?具体什么样的产业发展方向能够承接地块二原有的皮革产业,实现产业链延伸和高附加值转换?地块一和地块二产业形态应该怎样协调发展,促进整个园区构建稳定可持续的产业生态系?


þ  开锐给出的解决方案:

在产业定位方面,开锐提出富力展贸中心产业定位的三大原则,即错位互补、协同发展、高端引领。开锐建议富力展贸中心未来通过发展高附加值产业和高端服务配套,打造引领区域产业升级和推动区域经济发展的强力引擎,立足于形成区域产业大生态和自身产业小生境来构建富力展贸中心的产业体系。


在两地块的产业形态方面,基于产业分析及地块自身属性评估,开锐建议地块一承担两项功能:一是通过高价值产业环节导入,提升区域产业能级;二是通过配套功能提供,服务区域产业组团,即在产业规划的过程中,需为整个园区构建稳定可持续的产业生态系,与此同时还需关注如何助力园区小生境、区域大生态共同发展;地块二的皮革商贸城仅提供皮革销售和仓储功能,开锐建议其立足企业的信息流、资金流、物流,结合互联网发展趋势,完善区域功能。同时沿着皮革皮具产业上下游的高价值环节延伸,打造集皮革创意中心、集散中心、体验式商业中心、保养维护中心、鉴定检测中心于一体的综合型园区;更进一步,作为国内最大的皮革基地,开锐建议展贸中心借鉴“华强北”的发展模式,将地块二(狮岭镇)打造成为全球性的皮革产品的“创客圣地”。


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