×
联系我们
返回顶部
.clear

微课精华丨雄安警示产业园区运营商亟待转型升级,别等新的商业模式毁灭现在!

 
  微 课 精 华


微信截图_20171025172111.png

4月1号雄安横空出世,震惊世界!而更奇特的是,雄安为了防止土地炒作,出台了最严格的政策,即停止一切房地产交易行为。基本上现在的政策已经明确,就是将来雄安的土地叫只租不售

这就带出了一个非常有趣的话题,就是现在世界范围内,市场经济条件下,没有任何一个地方的土地是只租不售的。即便是不售只租,关于租这个问题还有很多需要去明确的地方,比如说租金水平怎么确定?对于不同类型的地产项目,租金水平是不是有不同的决策机制?地块本身有大有小、地段位置有好有坏,那么如何确定租金比例?

具体来讲,我们把整个土地上的物业分成住宅、公共设施和商业。住宅现在可以对标新加坡的廉租房跟公租房,公共设施我们过去有些经验,那么商业领域呢?我们至少将其分成四类:物流、工业、写字楼和商铺。这四类东西我们该怎么决策?租金水平如何?如果这个土地已经被用满了之后谁可以进来,谁不能进来?以及这种进出和水平的高低如何决定?

微信截图_20171025172147.png

关于这些问题已经引起了非常多的讨论,讨论的原因有两个,一是理论上到现在没有办法给一个好的理论模型给出清晰的解释,二是政策上语焉不详,对上述问题只给出了只租不售四个字。那么我们谈到这些该怎么做决策?以前都是由市场由价格来做决策,将来要如何决策,没有说明。在当今世界范围内、市场经济条件下,我们也完全找不到一个参照系可以让我们去模仿跟学习,这就是雄安的独特之处,所以我把它叫做中国土地开发模式的转折点,要么它将带出新模式,要么就会失败了,从而告诉我们中国的土地必须用来买卖,只租不售这条路行不通。我们这堂课的目的就是探索“只租不售”这条路到底在能不能行得通以及在什么条件下用什么方式才行得通?

首先,只要是中国基本的经济制度是市场经济,那我们任何政策都不能够长久的严重的偏离市场规律。所以我们回到经济逻辑,在这个层面上解剖雄安模式。

中国政府2009年之后一直在做各种宏观调控,试图让经济由虚返实,但效果不佳。PPT上左下角的这张图M1、M2(狭义、广义货币供应量),他们增长极快,也就是市场上的货币量增加了,而我们的实际产品、实际货物增加并没有那么快,那么按道理来说应该是物价应该涨,但其实我们的CPI保持着比较稳定的水平,那么钱去哪儿了,右下角的图片信息也是一样。答案很简单,钱在金融系统里空转。中国金融其实主要是两个部分:股市和房市。股市最近处于一个低迷状态,那么钱主要是被房市吸纳掉了,所以为什么北上广永远涨,为什么中国的房价只升不降?很重要的一个原因就是中国房地产的属性已经不再是消费品,而实际上变成了金融品的属性,它承担了蓄水池的作用,大量的国家货币没办法导入到实体经济而全部被房地产给截留了,这是整个中国经济的大背景。因此从中央政府的角度来讲非常急迫要做的一件事情就是由虚返实,国家要抑制住房价,要让货币返回实业。非常重要的一点就是降低房地产的金融属性,从这个角度我们就能明白为什么叫做只租不售。

微信截图_20171025172204.png

第一个目的是把资金逼入实体产业,避免钱在金融里空转,让钱真正导入实体产业。

第二个目的去除房地产金融化属性,让房地产从回归到消费品属性,不让其再具备货币蓄水池这样的功能。

第三个目的要求地方政府从土地财政转向税收财政。就是要求地方政府不再依赖卖地来取得取得大部分收入,而是转向税收尤其是增值税。这和中国过去几年推动的营改增也密切相关。

营改增最大的一个特点是地方跟中央的分享税,分成比例五五开。那么第四个目的即是地方政府的收入从短期大额的一次性卖地收入转向了长期小额的可持续的税收收入

最终目的很清晰,中国政府希望通过这些方式能够真正把钱打到实业中,并且地方税收要更多的考虑从高附加值的产业上收取增值税

搞清楚国家以及地方政府的决策逻辑,下面我们就可以来看作为园区运营商我们的商业模式该怎么创新。首先当地方政府都不再能够依赖土地财政的时候,园区自然也没办法再简单的做一个开发商,从土地差价及土地增值当中去获得绝大部分收益,那么这个时候园区运营商该怎么做呢?

微信截图_20171025172214.png

我们可以很清晰的也很有把握的来判断以下六点:

第一点是PPP会日渐主流化。当你不能通过卖地来做短期资金平衡,必然会更多地倚重于外部投资者。那么显然那园区就要把各种各样的项目拿出来做PPT或者做合资。

第二个是园区运营商必将会发展出深度经营园区公共服务的能力,我们认为将来在园区里面的公共服务部分将会是园区的一个主要收入来源,公众服务其中包括生活性的,也包含代理政府一些职能,我们叫做通过深度经营园区的公共服务获得服务性收入。

第三个是资产证券化将快速兴起,虽然说土地只租不售,但土地上至少会有三样东西是可以证券化的:地面的建筑、地下的建筑、持续的可预期的租金收入。

第四个比较有趣,当我园区的主要功能是吸引跟发展高附加值的企业,这些企业对地方政府的主要贡献来自于税收,那么当然这个税收就会有一部分返还给园区。事实上现在各地政府或多或少也有这方面的政策叫税收返还跟奖励,我们认为这一项将来会成为园区的一个主要收入。

第五个叫招商跟投资融合。当前我们园区主要是招商模式,基本上只要你愿意来,付得起租金,跟我的整个园区的负面清单没有冲突,我都可以让你来,而不考虑你之后你经营得好坏,发展的快慢。但在新模式底下园区无法获得土地增值收入,我们假设租金会压得相当低。那么企业的发展,一方面它会通过税收的方式被政府以及园区所分享,而另一方面企业本身的高成长,你可以通过成为它的股东来分享。也就是说之后招商跟投资要会有融合的趋势,做招商的时候同时也在做投资,做投资的时候同时也在做招商。

最后一个,少数的或者说对于有远见的园区运营商,最终会迈向金控集团,走向上市

在这个新模式里面,商环节的战略价值就被凸显,挑战大增。

从企业来讲,未来什么样的企业会非常受园区运营商的欢迎?两种,一种叫做成长性好的企业,园区运营者乐意对它进行投资,获得股权性的增值;还有一种是企业的规模增长没有那么快,但它的增值税比较多。

对园区来讲,围绕着招商会出现这么几个特征,第一个是园区会更加重视招商规模、招商规划或者叫产业规划,因为我们的园区运营商已经不再是经营土地,而是在经营产业。未来理想情况下,一个园区将会形成一个产业集群,好比我们讲的好莱坞、硅谷,是同类企业的聚集地,且这些企业之间能够形成一个良性的互相促进的作用。

第二个就是刚才我谈到的招商跟投资的融合,你需要分享企业的高成长收益,所以你必须对企业进行投资,在招商过程中就完成投资,在投资过程中也完成了招商。

第三个就成为园区互联,因为不同的园区有不同的产业集群,那么对于一个大型企业,完全有可能在多个园区里面分布,把它的不同的功能模块分布到不同园区,同时园区之间会产生这种产业梯度转移的现象,所以园区跟园区之间又会形成园区间的一个生态系。

开锐民航研究中心.jpg

保存并扫描图中二维码,

免费听课 !


Tips:点击下方按钮联系客服,第一时间了解您关心的所有问题!

按钮V3-2.jpg

1506608924676717.png



小尾巴1.png